中国楼市，何去何从？

我们知道，房子是消费品，即房子是用来住的，解决老百姓的住房问题就成了民生问题。

同时，房子也可以用来投资，这样的话，房地产就成为投资品。

在中国，由于房地产贷款与人民币信用、国家信用息息相关，房地产就成为国家信用的基础。

所以，如何能够使中国的房地产问题软着陆，这对于中国经济至关重要。

在探讨中国房地产改革的方向之前，我们先大致看看几个典型国家是如何进行房地产市场改革的。

我们先看看德国。

大家都知道，德国房地产市场一直比较平稳，那么，德国是如何利用市场化手段来解决房地产问题的呢？

二战后，德国分裂为东德与西德，由于受战争的影响，当时德国的房屋缺口很大，再加上德国的土地私有化，政府就通过税收优惠与财政补贴等行为，鼓励一切市场主体建设了大量的住房，先把房屋供给问题给解决掉。

然后，德国政府严格管理房屋租赁市场，规定租金的上涨幅度，如果房东设置的租金上涨幅度超越政府的规定，房东是要坐牢的。

很快，德国就解决了国民的居住问题。

德国能够快速解决国民住房问题的核心原因在于，德国政府人为破坏房地产市场化运作。

美国对于房地产的调控与德国不同。

你可能说，2008年美国的次贷危机不就是由房地产的次级贷款引起的吗？

美国虽然点燃了全球经济危机，但是美国的住房问题真的没有那么糟糕。美国建国以来，刚开始的13个州的土地是私有的，后来，美国通过各种方法从其他国家弄来的土地是国有的，美国政府把这些国有土地出售给私人，私人可以在自己的土地上面自由的建房子。

美国很大，人口3.3亿，相当于其地理面积，人口并不多，所以美国人的住房条件还是很好的，人均住房面积也比较大。

美国出现的次贷危机，主要集中在部分城市，而非美国所有的城市，针对的阶层也更多是中产阶级，低收入者买不起房，高收入者自己就有土地，不需要买房。

这些中产阶级在美国高度发达的金融体系支撑下，他们可以从银行以很低的利率借款，同时首付比例也不高，这才酿成后来蔓延全世界的次贷危机。

美国与德国这两个国家的土地是私有化的，这与中国的情况不太一致，有一个地方的土地是国有的，房地产价格也控制的很好，它就是新加坡。

新加坡的组屋制度是非常成功的。

1960年，李光耀刚刚上台，就成立了新加坡建屋发展局。当时的新加坡甚至还没有独立，经济条件也比较差，就是在这么差的条件之下，新加坡建了许多保障性住房。

后期，新加坡形成了土地国有、保障性住房、市场化运行，三大模式交相呼应的场面，有效解决了新加坡人民的住房问题。

政府通过修建大量的保障性住房，使得许多人民以极低的租金就可以入住，并且，个别经济条件很好的富翁，也可在市场上购买商品房，两不耽误。

这样的话，商品房就不会形成人为的稀缺，房地产的价格就更加的市场化，这点与中国不一样，由于中国存在许多刚需人群，在房价高企的情况下，他们也不得不去买，其实这时的商品房价格时扭曲的。

事实上，土地的国有化，对于房地产改革帮助很大，就看你怎么使用了。

由于住房的成本主要集中的土地上，盖房用的砖头、瓦块其实花不了多少钱，政府拥有土地，建设保障性住房的成本就大大降低，政府这么做，其实就相当于放弃部分土地出让金收入而已。

大家听我讲新加坡、美国、德国的住房制度，我们就会大概清楚，中国的房地产改革方向在哪里？

我们更应该学习新加坡！

新加坡的反面案例就是国有土地、批租制度、房地产金融化，乃至最终货币化。

这种模式只会造成政府与房地产商、金融巨头形成利益合作体，国民经济被房地产绑架，房价扭曲，经济债务率高企，贫富差距加大。

当然，中国实施的并非此种模式。

但是，国有土地、批租制度、房地产市场化的策略也不是太好。

由于政府是唯一的土地供给方，这也容易造成大地产商通过竞价买地，垄断房地产市场，政府为了获得更高的土地收入，也倾向于支持房价上涨。

这种模式也会造成居民购房压力加大，居民杠杆率高，老百姓不敢消费，有效需求不足，对经济也会形成挤出效应。

所以，土地国有化、批租制度、保障性住房、房地产金融化，四者的有效结合才是中国房地产市场的发展方向。

而中国自房地产商品化改革以来，特别是2008年金融危机之后，房地产市场有货币化的倾向，这造成许多城市房价翻了好几番，房地产市场泡沫明显，这也是管理层主要重视的。