解读

1月6日，波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会在线上启动。58安居客房产研究院分院院长张波以“没有一个冬天不可逾越”为主题解读“2023年楼市十大趋势”。2022年，房地产行业经历了诸多挑战，相较于2021年的“紧”，2022年的关键词基本以“松”为主，旨在推动楼市“寒冬”回暖。2022年，我们经历了较为严峻的疫情形势，房地产行业也受到疫情的冲击，但疫情其实是短期影响市场波动的因素，真正影响房地产的是长期因素改变。未来，随着疫情管控精准化，疫情对市场短期影响越来越小，更多是市场自身影响。正如四季轮回，冬天过后春天就会到来，没有一个冬天是不可逾越的。那么，2023年市场会如何变化发展呢？让我们从政策、房价、房企、租赁等层面，逐一透视2023年的行业图景。趋势一：我国房地产行业进入新周期“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，2022年是房地产的“政策大年”，我们看到的是降准降息、限购放松、三箭齐发、房企纾困、保交楼等热词，都是积极推动市场复苏的动作。纵观楼市，可以将2022年分成两个阶段，上半年通过“稳需求”来“稳经济”，下半年通过“保供给”来“稳信心”。通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，切实推进“保交楼”的实施效果，实现行业纾困。在需求侧，地方稳楼市政策发布频次突破历史极值，2022年以来楼市松绑政策涉及270余个省市地方，三四线城市占到近8成以上。各地共发布政策频次700余次，在5月发布频次出现峰值。在供给侧，下半年后以优化土拍规则、放松预售标准、政府回购、组织团购等政策开始密集出台。公积金支持政策及信贷政策在各地运用作为广泛，有50%以上的省市地方都出台了相关规定；尤其是公积金政策调整方式灵活多样，在5月以后成为最主要的楼市松绑政策之一。从落地情况来看，从“因城施策”到“一城一策”各地都有不同的政策放松。事实上，稳楼市政策对市场的影响也有所不同。从三种不同市场来看，对于高潜力城市而言，政策放松力度普遍较小，市场受政策摆动影响因素低，内驱动力充足，回暖周期普遍较其他城市快，整体也起到压舱石的作用；对于较高、中等城市潜力城市而言，政策放松力度普遍较大，对市场产生一定影响，但回暖周期需依靠城市自身韧性，表现不一；对于一般城市潜力城市而言，政策放松力度较大，部分城市由于本身购房政策较宽松，政策继续放松力度有限，对市场产生一定影响，但这类城市回暖周期普遍较长。2023年的政策方向，我们可以从四个层面进行预判：1.住房双轨制进一步...