楼市，一个温暖的信息来了！

据Wind数据，8月全国首套及二套房利率连续第九个月下行。其中二套房贷接近2016年上半年的水平，这给楼市带来了一丝丝的暖意，因为你的购房成本会降低。

很多人感到奇怪，咦？政策不是收紧了吗？为什么房贷利率还在下降？

确实，政策是在收紧。你看下面这张图，楼市最为关注LPR利率连续4个月没有下调了，特别是5年期LPR利率即便有过下调，也只是给你“解解渴”。

房贷利率之所以还在下降，那是因为它不仅受政策利率影响，银行在其中也有比较灵活调动的空间。现如今新的房贷利率公式是：

贷款利率=5年期LPR利率+政策加点+ 商业银行加点（可正可负）

也就是说即便政策利率没有下调，甚至收紧，但银行仍可以通“让利”的方式让贷款利率下调。

为什么让利？因为房贷资产最优质，违约率最低，收益最稳定。

现如今，国家鼓励金融机构实体经济让利。银行如果降低房贷利率，或许在银行看来也是“让利”。更为重要的是，银行的“让利”并不意味着“不获利”，它们完全可以通过以“以价换量”的方式得到理想的收益。

所以说，房贷利率下行在银行不存在很大的障碍，但楼市逐渐收紧的背景下，利率下行的速度会受到明显的抑制。如果以后房贷利率降得太多太快，央行不排除调整房贷的“加点”以对冲利率的下行，因为利率是影响房价的关键。

最近几天，不少城市不约而同地收紧楼市政策。9月9日，沈阳的楼市新政里提到“个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年”。9月14日，成都发布的楼市新政提到“住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%”。另外，也提到“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”，而此前，深圳早就把增值税免征年限由提高到5年。

个税和增值税是楼市成交时两个关键税种，如果不能免征，意味着你买房时需要承担巨大的税收成本，对楼市的影响是非常大的。

最新出台的楼市政策中，我们可以看到，沈阳、成都，加上之前的深圳都把增值税免征年限提高到5年，说明加税已经成为楼市调控的重要一招。

为什么？

你想想应该就知道，原来调控主要方式是限购、限贷、限售，但是一线城市中户籍人士买房限购两套，非户籍人士需要连续5年社保。如果加码调控，总不可能7年、10年。你需要注意，调控的目的不是让大家不能买房，而是抑制房价上涨。此外，近期一些城市房价过热主要表现在二手房市场，在房地产交易时加税主要影响的是二手房，提高二手房成本，可以降降温度。

所以，楼市到这个节点，在税收上的调控空间更大。

未来几个月，一些房价同比涨幅比较大的城市可能会有新的楼市政策。

8月14日，国家统计局发布8月份的房价数据，沈阳二手房同比上涨9.4%、成都上涨7.5%，可以看出两个出台新政的城市都是今年房价涨幅较大的。

值得一提的是，8月26日，住建部召开“部分城市房地产工作会商会”中被“叫去开会”的6个城市就包含了沈阳和成都。

说到底，楼市调控主要是防大涨，既然是防大涨就意味着不是不能上涨，而不是太热，同时也不能大跌，因为楼市太重要了。

整体而言，目前的利率环境对购房者来说是偏“友好”，未来的楼市不致于太冷，但热点城市可能来临的楼市加税，也会对楼市上涨带来抑制，未来几个月的房价将会在“有保有压”的路途中前行。