3月2日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示:

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛,很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,这个成绩来之不易,相信房地产问题可以逐步缓解。

银保监会主席郭树清已经不止一次谈及房地产了,此前他多次提到:房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

房地产金融化泡沫化,一是房地产占据过多的信贷资源。2020年,住房贷款增速高于企业贷款增速,住房贷款主要是用来买房。二是价格泡沫,部分城市房价过高,与居民收入不匹配。比如一线城市房价动不动上千万,如果申请1000万的房贷,那么月供需要6.5万左右。6.5万的月供,如果要维持家庭的正常生活或有效抵御楼市风险(房价可能下跌),家庭月收入起码要13万。这么高收入有几个人能做到。

但现实中,能出那么高资金购房的不在少数,并不是因为他们有钱,而是加杠杆来的,即购房款多是借来的。这样一下,房价若上涨可以获得巨大收益,但万一跌呢?则给自己和银行带来巨大的风险,一是购房者无力还款,房子被冻结。二是银行回不了款,酝酿金融风险。

为了抑制楼市泡沫,避免资金过多流向楼市,最近两个月监管层采取了许多新举措,最典型的有两个:

1、2020年最后一天,央行、银保监会建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,明确对银行提出房地产贷款、个人住房贷款上限要求,此举将让银行资金进入楼市不能“任性”。

2、深圳建立二手住房成交参考价格发布机制,对具体楼盘给出指导价。

“二手房指导价”可以说是最具创新的监管方式,以往并未见过。目前二手房指导价中一些前期过热的楼市普遍“打5-7折”,其意义在于坚持房住不炒。

目前新房普通限价,但二手房较为市场化。但“房住不炒”之下,商品房已成一种“生活必需品”,既然是“生活必需品”,那么限购、限贷、限售、限价是合理的。

“二手房指导价”的作用一是让新房、二手房价格趋同,避免出现价格套利,给炒房客一记重拳。二是避免房地产过度金融化,现在各大银行已明确,房贷发放会参照指导价。这样的意义在于控制楼市风险、金融风险,你月收入5万,每月却供5万元的房贷,这肯定不行。

可见想象,2020年楼市关注度最高的深圳,在“715新政”及“二手房指导价”下,2021年楼市全面降温是必然。深圳楼市降温对全国楼市有重要指示意义。

2021年楼市环境在发生重要变化。

央行数据显示:1月末,广义货币(M2)余额221.3万亿元,同比增长9.4%。

2020年部分城市楼市之所以回暖,与货币有关。但如今货币似乎在回归到常态。

我说过,货币回归常态会表现在两点:一是广义货币回归到个位数,今年1月份已经实现了。二是加息。

银保监会主席郭树清表示,因为今年整个市场利率回升,估计贷款利率会有回升和调整,但总体利率还是较低。

这虽然不意味着今年要加息。但2021年楼市的外围环境肯定没有2020年好,所以我一直说,2021年的楼市肯定要比2020年要冷一些,就是依据所在。

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