2020年，小县城房价会迎来暴跌吗？

2020年开年，疫情暴发，第一季度，中国GDP下降6.8%，疫情仅在中国袭虐一圈，就造全国大面积的停工停学，经济负增长。

3月底，疫情在欧美国家爆发，这一轮疫情对世界经济影响极大，一直不被大家看好的小县城房价，会在2020年迎来暴跌吗？

一、大环境影响

为了减轻疫情对经济的影响，央行、财政向市场提供的资金达到了12万亿美元，远超过2008年经融危机刺激的4万亿美元规模。

除了中国大规模放水，外国放水的规模有过之而无不及，很多人担心，这样大的资金，会不会大量流进房地产市场，说不定2020年，房地产不仅不会跌，反而会涨一波？

1、国外放水与中国楼市的关系不大，部分外资流入中国，基本上不会大规模的买住宅，这就是调控给房产带上的紧箍咒。

2、国内资金流向什么市场也是同样的道理，比如最近深圳房价涨的厉害，实质上是因为当地政府去年取消了豪宅税，加上流出的资金监管不到位流向了房市，导致房价大涨，资金错配的问题应该会在后续的财政刺激中逐渐规范。

深圳房价会不会传导其他城市？

其他城市房价涨跌，看政策调控的松紧程度。所以，资金宽松带来的影响，还是要看政策的脸色行事。

二、政策方向

住房不炒，是未来5-10年的大方向，短期内不会改变，不过去年也有部分对地方调控政策做出了一些微调，除了深圳和杭州，其他地方的房价总体稳定。

现在楼市最重要的是调控，限购限贷阻挡了市场大部分的水，流入到楼市的资金只是小部分。

对于小县城来说，2017年这一轮楼市调控，和小县城并没有太大的直接关系，调控政策主要在一二线城市。

放开调控还是收紧调控，对于小县城的影响并不直接，而是间接的影响。（比如一二线购房需求因限售限贷外溢流入小县城）

三、多数小县城房价将小幅下跌

比如：南京镇江去年4月以来房价开始缓慢下跌。

比如：广东肇庆碧桂园，不少房子在打折出售。

比如：海南陵水去年11月均价2.9万每平米，去年12月降到了2.4万每平米。

小县城房价上涨的时间比一二三线城市晚，基本上在2017年不少城市开始调控后才开始上涨，这也从侧面反应出小县城的之前上涨的动力，主要是大城市限购后需求益处导致。

大多数小县城，因为人口增长缓慢，甚至不少城市处于人口流出，之前上涨，靠棚改释放一波，调控释放一波。

调控外溢的需求基本消耗完，棚改逐渐退潮，小县城长期供过于求的基本面已经显现。

经济增长一般、人口流入不明显的小县城，过去房价暴涨的，2020年会进入调整和下跌。

除了个别经济、人口强劲的小县城，中西部大部分小县城都处于这个局面。

四、小县城未来房价走势

未来小县城房价的压力不在涨，而在跌。

从政策的角度来看，过去调控，小县城的限购限贷幅度小，影响也是最小的。

从贷款层面来看，未来首付比例比较大的概率会下调，比如首付从三成降到两成，部分开发商可能会降的更低。

从小县城经济来看，东部小县城优于中西部小县城；有人口增量的小县城情况会好很多。

小县城下跌的幅度，预计下跌30%处于正常区间。

之前桂林调整楼市政策，其中提到“调整普通商品住房预售价格管理”，允许普通商品住房价格的成交价不得低于预售申报备案价格的80%。

也就是说政府允许开放商短期内20%向下幅度的价格调整。

从长期看，随着城市化进程的深入，大部分小县城人口呈现流出状态，楼市供大于求将长期存在，这也是为什么小县城房价未来一两年会持续下跌的原因。