4月份以来,中国多个热点城市进行了土地集中拍卖。受到当地楼市触底回升的影响,土拍市场有所回温,一些热门地块受到企业追捧,争抢较为激烈。据中新经纬统计,4月份以来,上海、广州、成都、重庆、杭州、合肥、长沙、无锡8个城市土拍成交金额超过1300亿元人民币。

今年以来,已有多家民营房企重新拿地,加入到了土地市场的争夺,其中,杭州、成都的土拍中出现了较多民营房企的身影,且斩获颇丰。

至少8城举行集中土拍 收金超1300亿

连日来,已有多个城市举行了土地集中拍卖,成功出让多宗住宅用地。相较而言,杭州的步伐较快,在今年已完成三批次集中供地。

25日,杭州举行第三批集中供地,与前两批次相比,此次出让的地块多分布于近郊区域,土地质量不如前两批次。不过,地块的容积率较上批次有显著降低,12宗地块有7宗容积率低于2.0,因此,本次土拍吸引到不少房企下场拿地,地块平均报名房企数量在10家左右。

最终,此次土拍仅用50分钟就完成4宗地块出让、8宗地块价格封顶后转到线下摇号,总土地出让金达166.6亿元,成交楼面均价16682元/平方米,平均溢价率8.5%。克而瑞研究中心分析,一方面是得益于市场回暖带来的信心与预期的提升,房企在上半年补货需求较大,另一方面本次供出多幅低密度宅地,一定程度上带动整体热度。盈利空间上,杭州第三批次出让地块平均房价地价差为13634元/平方米,盈利空间较为可观。

21日,上海今年第一批次集中供地完成了全部19宗地块的出让,总成交额519亿元,平均成交楼面价26089.9元/平方米,平均溢价率7.3%。其中,有4宗地块底价成交,15宗地进入一次性报价,14宗地由央企和地方国企竞得。

中指研究院上海常务副总经理张文静对中新经纬分析称,上海出让的19宗地都临近外环,且多为临铁地块,部分地块所在板块为近年来供应较少的区域,待释放购房需求较多。部分出让地块房地联动价有所上调,为开发商预留的利润空间有一定提升。

重庆中心城区土拍于27日拉开序幕,当日2宗居住用地成功出让,收金6.34亿元,其余地块拍卖仍在进行中。25日,合肥(含肥西县)举行第二批次集中供地,最终15宗地块成功出让,1宗地块流拍,共计收金约145.52亿元,整体溢价率达12.39%。21日,无锡在今年第一批次集中供地中成交6宗地块,全部以底价成交,总金额为60.13亿元。

20日,广州第一批次集中供地收官,除1宗地块提前终止交易外,其余7宗地块均成功出让,总出让金为294亿元,其中4宗地块封顶进入摇号成交,3宗底价成交。14日,长沙举行今年首场集中供地,8宗地块全部成功出让,总成交额72.27亿元。在4月,成都举行了3次土地拍卖,18日、20日、26日分别成交3宗、2宗、4宗地块,成交金额分别为20.36亿元、29.76亿元、22.43亿元,合计72.55亿元。

据中新经纬统计,截至4月27日,上述8个城市在4月份合计成功出让了78宗土地,总成交金额为1336.41亿元。

热门地块竞争激烈 民企重启拿地

从上述城市土拍情况看,地块之间的分化情况比较明显,核心区域的优质地块受到房企追捧,土拍竞争较为激烈。

广州挂牌出让的番禺区汉溪大道北侧BA0902011地块、BA0902125地块,受到了外界关注,这两个住宅地块与旁边的两宗商业用地进行捆绑,根据出让要求,参与竞拍宅地的企业,也必须参与商业用地的竞投。上述4宗地块的起拍总价达175亿元。

20日的土拍中,上述住宅地块被“华润+长隆”联合体、保利、华发、招商等一众房企争抢数十轮,价格触顶后进入摇号。最终,“华润+长隆”联合体分别以82.74亿元、84.15亿元将BA0902011地块、BA0902125地块收入囊中,溢价率均约为15%。旁边的两个商业地块也被该联合体拿下。

克而瑞研究中心认为,4月的土拍中,上海、广州、杭州的供地质量较佳,房企参拍热情高涨,上海首轮土拍中有8成地块进入一次性报价区间,杭州2/3地块摇号成交,都极大地带动了土地市场热度。据该机构统计,4月重点城市平均溢价率超过7%,维持相对高位。

从拿地企业看,大部分城市拿地主力依旧是央企和地方国企,比如,上海成交的19宗地中,有八成地块被央企和地方国企竞得,占到本轮土拍总金额的九成。相较于2022年,民营房企的拿地积极性有所复苏,不少民企积极参与土拍,并有一定斩获。

这种情况在杭州市场的表现较为明显,该市第三批次出让的12宗地块中,有10宗地被民营房企拍下,民企拿地总金额达142.1亿元,占总金额的85%。其中,杭州本地民企滨江集团以29.1亿元竞得2宗地块,许久没有拿地的碧桂园通过摇号、以28.3亿元竞得滨江浦沿地块。龙湖、伟星、坤和、天阳等多家民企均有斩获。近两年房地产市场较为火热的成都,也吸引了不少民企。自今年3月22日算起,成都已经举行了5场土拍,合计出让17块涉宅用地,其中,有8宗地块被邦泰、乐山海天、澳南、杭州椿实等民营房企摘得。

全国土地出让仍低迷 企业收缩三四线

投资虽然热点城市的土拍市场有所复苏,但从全国看,部分成交数据仍不及往年。

克而瑞研究中心称,截至4月25日,全国300城经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米,与2022年同期相比下降了35%,降幅较3月份进一步扩大;成交总价1843亿元,自2023年2月份以来连续三个月环比上升;受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响,平均楼板价上升至4493元/平方米,回升至近一年高点。

克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春称,在百强房企拿地能级变化方面,2022年三四线城市占比只有31%,而过去四年则基本维持50%以上。实际上从2018年起许多百强房企已经对自身的投资策略进行调整,采取上浮策略,纷纷提出关注核心城市的优质资产,强调投资回归一二线城市,因此2018年之后投资有所下滑,2022年出现大幅度下滑,其中也有原因是部分三四线起家的出险房企投资几乎暂停。整体来看,三四线投资退潮的速度远高于二线。

谢杨春称,从区域来看,目前长三角、珠三角土地相对稳健,市场基本面比较好,而大部分房企也把对三四线城市的投资集中在核心城市群。他判断,未来三四线城市的土地投资会维持低位,房企在三四线城市的投资退潮仍将延续,把有限的资金聚焦在核心城市。

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