人民币再次大跌，对楼市意味着什么？

近期人民币走弱明显，5月27日，离岸人民币盘中一度跌破7.19，创2019年9月以来的新低。

房地产是资金密集型行业，因此汇率对房地产的影响主要体现在其影响国内外资金流动方面。比如在上世纪80年代末至90年代的日本，在日元升值幅度最大的时期，同时也是日本房价上涨幅度最高的时候。

汇率与房价的逻辑

据中投证券研报数据，美元兑人民币汇率每下降一个百分点，房地产月回报率将上涨15.69%。

汇率影响资金流动，资金流动影响房价，这是大体逻辑，如果要细分的话，可以分为三个方面：

1、当汇率有贬值预期时，资本便倾向于流出，这样则会导致包括房地产在内的国内资产价格下跌。

2、汇率和房价都会受到同一个因素影响，那就是经济基本面。经济增速的快慢一定程度上反映着该国资产的平均回报率，而本币和房地产都属于资产。所以汇率和房价的变动方向基本都是与该国经济基本面变动一致，同时这也会形成良性循环，即经济增速促使资产平均回报率升高，吸引资本流入，进而推升汇率和地产价格。

3、市场流动性也会在影响汇率和房价中起到微妙的作用，但原理还是资金的流动。货币政策宽松给市场带来充裕的流动性，增加了本币的供给，从而推升房价。相反，紧缩的货币政策则会让市场缺少资金。

但是，假如一国房价快速上涨，出现泡沫，那么此时如果经济增速下滑，即使本币依然处于上升通道，也很难兼顾汇率和房价的一致性。

人民币对国内房价有什么影响？

1、如果有长期贬值预期的话，则会引起投资客的抛售。因为人民币贬值意味着国内以人民币计价的房产在贬值，而国外以美元计价的房产则相对增值。人们出于对资产保值增值的考量，投资者就更倾向于抛售国内房产转为购买国外房产的动机。

2、对于房企来说，尤其是有发行大量海外债的，意味着外债压力加剧，因为同等的外债需要用更多人民币来偿还。据统计，从4月份房企融资结构看，房企融资总量1406亿元，其中境内债券占比为61%，环比上升7%。

3、对于刚需来说，假如房企因为资金流压力而降价时，则是一次上车机会。虽然理论上人民币贬值意味着所购买的房产相对美元计价的资产贬值，但房子是自住的话，可以说几乎没有实质性影响，可以说是比较合算的买卖了。

事实上在刚刚过去的5月份，人民币都主要以贬值为主。目前国内货币依然以宽松为主，美元由于避险情绪依然有较大的支撑，但这会使得美元指数走强，从而美元指数走强，意味着非美货币下跌。假如这种趋势一直持续，那么国内房价面临的调整压力也就在所难免了。