又是一年返乡季。

人们从房价几万的大城市回到房价几千的小县城,带回来的不仅仅是思念,也有财富。有的人选择回家置办婚礼,有的人买车,但更多的则是买房。中指研究院发布的《2019年中国300城市土地交易情报》显示,2019年全国土地市场整体回暖,三四线的土地供求,较上年均呈下降之势,土地溢价率也明显下滑。在房地产调控背景下,一二线城市楼市逐渐被抑制,而三四线城市楼市即使在土地溢价率下滑的背景下,反而比较受关注,返乡置业似乎成了近几年热门话题。

到底哪里的房价更便宜?

本人老家在某中部省会A市,2019年12月新房均价为12803元/㎡;而深圳的均价早已突破5,6万。有人说,这还不简单,肯定A市房价便宜啊!

没错,A市的房价当然便宜,但这只是“表象”。

A市2019年的GDP仅为5000多亿,而同期深圳市的GDP约为24221.98亿。深圳的一套房可以换A市的几套地铁口洋房或一套别墅,但依然不断有A市的人卖房跑去深圳买。显然,便宜二字,并不仅是数字那么简单。

返乡置业还是做大城市房奴?

对于这个命题,每个人的看法不同:

返乡置业派:是金子到哪都会发光,老家的月薪1万并不比深圳月薪2万的生活水平要差,人生苦短,干嘛过得那么辛苦?

一线房奴派:人往高处走,年轻时候就要拼,苦点累点没关系,站稳脚跟,以后的事就好办了。

每种说法似乎都不无道理,但今天我必须给大家一个答案!

咱们以A市和深圳为例,来比较一下到底要不要在老家买房?

人口方面:

都说房价是丈母娘撑起来的,归根到底高昂的房价背后是强大的刚需。2018年A市新增常住人口约9.5万人,同期深圳新增常住人口净流入为61.99万人。而A市所在的江西省在近10年间流失近700万人,居全国第二,占到全国跨省流动人口的8%左右。而广东省仅2018年便新增人口达177万。

显然,对于常住人口仅500万左右,且新增人口为深圳1/6的A市来说,房价的刚需支撑并不强。而深圳在放开落户政策后,落户人数每年不断增长,公租房安居房更是多达几万人在排队。

交通和配套方面:

目前深圳共有8条地铁,而A市仅两条;2019年深圳中心城区建成区总体道路网密度为9.50千米/平方千米,在全国36个主要城市中排名第1位。而A市为6.12千米/平方千米,排名第15位。此外,在高速公路、隧道等其他交通设施方面,深圳之于A市的也有着明显的优势。

当然还有很多方面,比如产业结构、政策红利等等,深圳以及其他一线或大城市,都相对内陆城市来说有着无法比拟的优势。

所以答案已经很明显了,我认为:在大城市配置房产,性价比相对更高。因为买大城市的房子并不仅仅只是买一间屋子,而是它的配套、它的前景和未来。

房子也会“贬值”吗?

很长一段时间内,房价只涨不跌的观念深入人心,但是现如今,已经有包括燕郊等区域在内的多地房价开始下跌,不少中等城市房价也被亮起红灯,比如11月《中国住房市场发展月度分析报告》对10个城市的房价提出预警。

当大家都在唱衰三四线楼市的时候,三四线的房子真的会贬值吗?

首先,连一二线热点城市都存在高房价问题,那么三四线城市或小县城就更存在高房价乱象。后者的房价大多由于轨道交通、新城规划等因素被炒高的,比如江西省某地级市在轨道交通规划文件出台后,中心城区房价短时间内纷纷破万,但最后由于发改委重新调整城市轨道交通建设标准,导致该市的“地铁梦”搁浅。

在这个过程中,我不知道当地房价经历了多大波动,但有一点可以肯定的是:当地开发商和投机客心里很不好受。因为高涨的房价需要经济、人口等硬实力作为支撑,但很多地方就连最基本的人口要素都是欠缺的,甚至不少三四线城市都没有形成有效的二手房交易市场。

其次,当初三四线城市的房价上涨主要原因就是棚改货币化,很多拆迁户们拿到一大笔钱后,都会就近选择在大城市里面买房改善居住环境。这样不仅刺激了大城市的楼市,还帮助去了库存。经常有小县城的朋友对我说,他所在的地方房价过年回去一下子就从以前的2,3000每平莫名其妙涨到7,8000每平。

但后来由于国家调整棚改政策,使得大量被棚改释放出的刚需迅速消失,三四线城市房价开始摇摇欲坠。

目前,房产在中国已经不再是“只涨不跌”的神话,房子作为资产,会升值,更会贬值。

国家战略倾向中心城市,地方房价将分化

中国城市格局正在改变,一二线与三四线城市或县城的房价走势将不断分化。因为未来城市格局的主角是以中心城市为主的都市圈。

目前,国内共有长三角都市圈、珠三角都市圈、京津冀都市圈长江中部都市圈四大以主要城市为主的都市圈,以及成渝都市圈、北部湾都市圈,海峡西岸都市圈、山东半岛都市圈等以二三线城市为主的都市圈。

所以,那些不在中心城市都市圈或城市群的辐射范围之内的小城市,人口,这个房价最基本因素,进一步流失的概率很大。

结语

当然,每个人的选择不一样,没有谁对谁错。如果是自住,或者有好的机会回乡发展,或者改善家人生活而购房,都完全没问题。但是如果你的工作和生活被限定在大城市的话,最好的建议就是,用有限的资金,在合适的时机,配置大城市的房产。做好大城市的接盘侠,其实也是守住自己的钱袋子。

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