如果房价显著下跌，银行会面临多大的风险？

11月6日，央行发布《中国金融稳定报告（2020）》，里面提到：客户集中度、表外业务、地方政府债务、房地产贷款等领域风险值得关注。

其中还提到，疫情之下，央行对1 550家银行进行压力测试，结果表明：

若房地产开发贷款不良率增加15个百分点、购房贷款不良率增加10个百分点，参试银行整体资本充足率下降至12.7%，下降2.03个百分点。

房地产相关的贷款一直都是人民币新增贷款的主要贡献者。央行数据显示：2019年末，金融机构人民币各项贷款余额是153.11万亿元，其中，人民币房地产贷款余额是44.41万亿元（其中房地产开发贷款余额11.22万亿元、个人住房贷款余额30.07万亿元）。

商业银行乐于给房地产特别是个人住房提供贷款，那是因为住房贷款违约率极低。

下面是某银行的不良贷款分布情况，可以看出，房贷的违约率几乎是最低的。

为什么是房贷违约率最低？

因为房贷是由受房子作为抵押，过去的20年，我国房价整体是显著上涨，对应的是抵押品的价值越来越高。一套房子，原来总价100万，贷款70万，现在总价涨到500万，其中溢价幅度远超过贷款金额，对于持有多套房人士来说还贷压力当然不大。

然而，房贷的违约率低，主要是建立在房价上涨之上的，但若房价跌了呢？

前两年，中国东方资产管理公司发布的《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》表示：如果房价下降20-30%，银行将会面临着显著的压力。

房价下跌对银行影响的逻辑是：房价下跌-居民还贷能力或意愿下跌-房地产贷款不良率上升-银行面临显著压力。

根据央行压力测试的结果，房地产开发贷款不良率增加15个百分点、购房贷款不良率增加10个百分点，银行整体资本充足率下降至12.7%，下降2.03%。

所谓资本充足率，你可以简单地视为资本金与风险加权资产的比值，如果某家银行的资本充足率越高，那么这家银行出现风险的可能性越低，反之就会越高。或者，你可以这么理解，你买一套总价为100万的房子，第一种方案是自有资金只有5万，贷款或亲戚借款达到95万（不考虑利息）。第二种是自有资金30万，贷款或亲戚借款70万。那么第一种方案的风险肯定远比第二种大吧？

房价上涨还必须要与居民收入增加相匹配。国家统计局数据显示：2019年全年全国居民人均可支配收入30733元，比上年增长8.9%，扣除价格因素，实际增长5.8%。

为了避免未来房地产金融领域不出现重大风险，楼市不能大涨大跌。

1、如果房价大涨，显著超过居民收入，对于刚需购房者而言，则面临巨大的还贷压力。因为房价越高，房贷总额就越大，月供也越高。

居民的负债主要是房贷，或房子相关的借款。数据显示：2020年前三季度居民部门杠杆率（居民负债率）上升了5.6%，由从2019年末的55.8%上升到61.4%。国际货币基金组织之前有过一个标准：如果居民杠杆率超过65%就会影响到金融稳定。

2、如果房价下跌，房贷抵押品下降，银行可能要追加抵押品或购房者还贷能力（或意愿）降低，同样也会影响房地产金融的稳定。

未来的楼市不能大涨大跌，需要与居民收入相匹配，这样对于防范房地产金融风险，引导资金脱虚向实都有显著意义。