10年后，部分房子会被淘汰？内行人：这三类房子应该尽快脱手

2020年最后几天，社科院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，明确提出：2021年全国商品房均价将同比整体上涨5%。

过去几十年，房价大幅上涨，十年前买房投资收益可以翻几番，越是大城市房价涨幅越大，加上贷款买房的杠杆，楼市成了投资者的乐园。总之，有钱买房就对了；没钱，借钱买房也不会错。

社科院预测2021年房价整体涨幅5%，意味着买房投资变得无钱可赚，过去几十年的买房也不管用了。

5%的整体涨幅是一个非常微妙的点，深圳、厦门都把楼市上涨5%作为调控目标。低了，投资跑不过通胀，投资者和刚需都会观望；高了，大家又开始炒房，住房不炒的大方针就无法实现。

不过社科院的房价预测经常被打脸，2014年最为接近，但2015年到2018年，预测涨幅与实际涨幅相差巨大。

整体楼市在2021年大概率会超过5%的涨幅，超过幅度不会太多。社科院被多次打脸后，最近两年的涨幅预测与实际增幅越发相近。全国楼市实际涨幅，2021年大概率会低于2020年。

2020年8月，全国房价破万的城市数量达到72个，同一时间，中国新建商品房住宅均价也已经步入了万元时代。全国房价步入新台阶后，全国楼市两级分化愈加明显。

据中原地产研究中心统计数据显示,2020年上半年,房地产调控政策累计达到304次,2019年上半年为251次,同比上涨21%。全国一二线城市还在热火朝天的搞调控，一些城市已经开始救市了，比如哈尔滨、河北、湛江等地。

全国来看，南方城市普涨，北方城市普跌已经是不争的事实。这与经济发展和人口流向有巨大关系。

据2020年国家统计局发布的相关数据显示，2019年中国城镇化率突破60%，相比发达国家普遍的80%城镇化率，中国还有20%的人口空间。

城镇化率突破60%后，城镇化率增速将会放缓，和全国房价呈两极分化一样，人口的流向也会分化明显。

北方人口流向南方，农村和小城市人口流向大城市。经济发展越快的城市、规模越大的城市，对人口的吸引力越大，逐渐形成羊群效应。

2020年是日本人口负增长的第十一年，但东京圈净迁入人口已经连续二十多年增长。

在中国，大城市通吃这样的效应也会越来越明显。楼市分化、甚至在单个城市的不同区域，也会出现房价涨幅的巨大差异。

在时代环境巨变下，有三类房是我们应该尽快脱手：

老旧的高层住宅

2020年是棚改的收官之年，棚改变旧改。棚改是拆除重建，旧改是在原有基础上进行改造，老旧高层住宅的投资价值大幅缩水。

小产权房

北京小产权房占整个本地市场的百分之十以上，2013年深圳的小产权房建筑面积达到了4.05亿平米，占深圳住房的半壁江山。

小产权房的处理办法仍不明确，不过可以肯定的是，小产权是一个特殊的产物，因建筑质量不佳、消防问题、安全因素，很难获得转正的机会。

老旧的学区房

学区房既是刚需，又存在巨大的泡沫。学区房的大部分价值是学位赋予，一旦教育改制，学区房的价值将会崩塌。

2020年上海长宁区义务制教育入学采取电脑摇号，由原来的一套房子锁定一所学校的方式改为多个小区对应对个学校，侠义的学区房将会被广义的学区房取代。

这样的情况下，教育“刚需”人群可以在那些名校集中的区域买一套相对合理的房子，而不是非老旧的学区房不可。

随着住房不炒的深入落实，城市之间的房价会两级分化，同一个城市不同区域的房子也会呈现巨大的不同走势，退潮之后，才会知道谁在裸泳。