楼市：一个利好！银行、购房者最受益！

据21世纪经济报道：

央行广州分行、广东银保监局结合辖内实际情况， 对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点；2.5个百分点、2.5个百分点。

与广东同步，海南省也发文落实房地产贷款集中度管理制度，确定上调第三档（中资小型银行和非县域农合机构）房地产贷款占比上限2.5个百分点，至25%。

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据这个文件设定了银行房地产贷款占比（房地产贷款余额与人民币各项贷款余额之比）与个人住房贷款占比上限（个人住房贷款余额与人民币各项贷款余额之比）。

根据文件，各类银行房地产贷款集中度管理要求如下：

根据2020 年金融机构贷款投向统计报告，2020 年末，金融机构人民币各项贷款余额是172.75 万亿元，其中，人民币房地产贷款余额 49.58 万亿元，本外币住户贷款余额 63.19 万亿元。

通过上面的数据计算，有部分商业银行房地产贷款确实超过对应上限。

为此，央行、银保监会的要求是：

2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

可以想象，一些超过监管上限的银行在2年或4年内会非常难熬。

不过，针对不同地区、不同的情况，文件也做出了一些灵活的安排：

人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点， 以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

也就是说，央行广州分行、广东银保监局根据这个文件，提高第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限2%或2.5%。

影响是：

1、减轻商业银行的压力，房贷是最优质的资产，坏账率低、收益稳定，银行都是多放贷，如果监管上限提高，相关银行当然很开心，对楼市也是利好。

2、对于购房者来说，贷款难度相对来说降低，等待的时间也可能变短，因为银行额度在提高。

不过，央行广州分行、广东银保监局的文件并不包含深圳。

随着楼市升温，深圳的房地产调控也在明显收紧。继去年的715新政后（户籍人士需要连续3年社保才能购房），近日，深圳更是出台了二手房指导价政策。二手房指导价普遍低于之前的挂牌价，有的打5折或7折。

二手房指导价最大的看点是商业银行是否采用指导价发放贷款。

据证券时报：

深圳已有银行二手房贷 参照官方“指导价”发放。

据记者了解，深圳部分银行对申请住房按揭贷款的个人，半年内再申请经营贷，银行将不予批准，6个月后根据实际情况授信。

如果银行房贷以指导价为基准，那么房贷的额度将会降低，相当于提高了首付，有利于给楼市降温，有人说这伤害刚需，我不这么认为。

指导价中真正打折的主要是热点楼盘，但这些楼市价格动不动上千万，不是一般刚需所能买的。反过来说，指导价出来后，市场预期改变，房价调整了，买房负担降低，对刚需反而才是利好。

有人说深圳楼市需要增加的是供应，这是当然，而且非常迫切。但这并不是影响房价的唯一方式，想想看2016年下半年到2019年上半年深圳楼市不是很平稳吗，当时房子供应也不大。

最近一两年，深圳楼市之所以热，主要是预期影响，所以政策出来就是引导预期。你可能说深圳购房者都很有钱，但你可能不知道深圳的住户存款是低于住户贷款的，也就是说购房资金很多是借来的。

有人说，指导价出来后房价降低业主不肯卖，但你想啊，很多业主都是有巨额月供的，如果不早点周转利息成本自己也是非常难熬的，如果成交下降，最终影响最大的还是炒房客。

所以，可以期待，深圳楼市在新一轮调整之下，楼市降温是可以预见的。