楼市，逻辑变了！很多人没发现

最近，楼市的大事不断！

1、8月31日，住建部“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知”中明确：城市住房租金年度涨幅不超过5%。

2、广州正式加入二手房指导价行列。8月31日，广州市住房和城乡建设局发布关于建立二手住房交易参考价格的通知，公布了首批参考价格，涉及96个二手房小区。多个热门小区打5折。

3、8月29日，深圳土地出让的规则出现了新的调整，在第二批集中供地出让中要求地块溢价率上限统一由45%调整为15%、此批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调也3%-9.2%不等。

种种迹象说明，楼市的逻辑变了，主要出现三个变化：

一、房产的附加价值（资源）在降低。

今年4月份的高规格会议中，国家明确提到防止以学区房等名义炒作房价。

不久前，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

也就是说你买了“优质学区房”，不一定能申请对应名校的学区。多校划片方式意味着会把周边多个学校划成一个片区，然后学位在片区的多个学校内随机分配，有可能是好学校，也可能是很一般的学校。

除了多校划片入学，对于“学区房”来说更大的利空是“教师轮岗”的来临。

8月25日，北京召开的“教育‘双减’工作新闻发布会”透露：

公办学校的在编在岗教师，凡距离退休时间超过5年的，且在同一所学校连续工作6年及以上的老师，原则上应进行交流轮岗。

选取东城区、密云区作为试点，率先开始干部教师轮岗交流工作。未来，全市将有计划地逐步扩大试点，在2021年年底之前，再启动六个区的干部教师轮岗交流试点。

众所周知，名校的产生主要是两个条件，一是优质生源，二是优秀的教师。

虽然我国公办学校普遍采用“就近入学”的政策，但实际情况是由于房产的变更，名校在取得优质生源方面往往更占优势，结果是强者恒强。

“教师轮岗”可以让师资资源更加均衡，学校之间的生源也将更加均衡。名校效应也会淡化。

我曾经说过，房子有没有升值空间，第一是看教育，第二是看交通，第三是看周边商业配套，第四是看环境。

最近20年，大城市房价不断上涨，原因除了住房紧缺之外，更重要的是教育资源的供应不足。在一线城市，有好学位的楼盘房价可能达到30万、40万每平，而周边学位一般只有十几万，几万。这当中的溢价是什么？当然是优质的教育资源。

随着各地学区房“新政”不断来临，教育这个房子最大的附加资源在慢慢淡化，房子回归到居住属性。

过去10年，“学区房”一直是房价上涨的领头羊。当学区房效应淡化后，房价上涨的速度将会明显减弱，短期内部分高估的房价甚至会回调。

二、房产的内在价值在降低

房子的最大内在价值是居住价值，是否够宽敞、周边环境是否优美，商业配套是否完善。当然也包含经济价值。所谓经济价值说白了持有这个房子能给你带来多大回报。

我说房产的内在价值在降低，并不是说住房品质在降低，主要指的是房产的经济价值在降低。

房子经济回报主要的来源，一是房产升值，二是租金收益。

当前，我国楼市正呈现“一二七”分化格局，即10%城市房价下跌，20%城市房价上涨，70%城市房价走平。整体来看，多数城市房价是没怎么涨的。而在20%上涨的城市中，随着楼市调控的深入，上涨的速度也明显放慢。房产升值带来的经济回报在降低。

而在租金方面，住建部已明确城市住房租金年度涨幅不超过5%，也将意味着未来房子的租金回报在降低。

当然这些变化对多数人，特别是年轻人是利好，意味着生活成本在降低，对美好生活有更大的期盼。

三、房产逐渐回归居住属性

当下，限购、限贷、限售、限价等已成为楼市的长效机制。过去的经验也说明，楼市调控政策对于稳房价具有重要的作用。不过此前楼市调控主要在新房，而二手房还比较市场化。

2021年后，深圳率先推出二手房参考价制度。即对具体楼市设定参考价，银行发放贷款是参考参考价执行。一般而言，指导价在原来的挂牌价基础上打了折。

自深圳之后，目前东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡、广州等多个热点城市，对二手房价格采取了严格的管控措施。

二手房参考价的推出，意味着楼市进入全面调控时代，房产逐渐回归居住属性，而房产的金融、商品属性在淡化。

无论如何，楼市发生的这些变化最终说明一点：

楼市的赚钱效应在降低。新房、二手房限购、限贷，有资金不一定能买得到。而房产租金收益率在降低，二手房参考价模式下，房产的买卖差价在降低。特别是房地产税若来临，房子的持有成本将明显增加，赚钱效应降低。

未来的房产可能会升值，但不大可能躺着赚钱，更多是保值或增值。