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出品 | 搜狐焦点长沙站

曾经,90㎡以下的小户型是长沙楼市最靓的仔。那个时候,“7090政策”让长沙市场上涌现大量90㎡以下的户型,亲民的总价、十多万的低门槛首付让无数刚需青年选择在星城安放梦想。

然而,在限购限售政策的不断收紧、珍贵房票让购房者趋向一步到位、二孩三孩政策放开、开发商成本考量等诸多因素的影响下,曾经的小户型如同中学时那个万人迷的篮球队长,已渐渐消失在观众朋友的视线里、记忆中。

据湖南中原研究院调查统计,2021年上半年长沙市内五区90㎡以下成交占比仅4%,而110-144㎡面积段占比达到62%。

从近五年的数据不难看出,长沙90㎡以下的户型呈现逐年递减的趋势,从最开始的15%下降到4%,2020年或受疫情影响,甚至仅有3%;与此同时,大户型成交占比显著增多,其中144㎡以上的改善群体占比由2017年的8%上升到18%,侧面反映出产品总价不断上移,客户承压能力增强,改善型产品需求不断增加。

房票趋紧,一次性到位心理导致90平米以上面积需求大涨。

在长沙严厉调控政策背景下,买小户型过渡的做法,非但不会为换第二套房节省投资,反而会成为阻力,一步到位的大户型,才是置业的首选。

“本来想着还没结婚买个小房子就可以了,但是考虑到限售限购的情况,咬咬牙借了点钱还是买了个大的,以后结婚就可以当婚房, 不然结婚了发现不够住又买不了了也很麻烦。”去年刚买了房的易先生说,“为长远考虑,还是一步到位比较少,也省去了换房子的烦恼。”

除此之外,二胎、三胎政策的放开也让普通家庭的居住面积需求也逐渐变大。以往90㎡的小三房,已经不能满足二胎家庭的舒适居住需求,这也使得开发商更倾向于开发大面积的改善户型。

从开发商的角度来看,小户型的单位面积建安成本更高,而购买群体也对房源的单价更加敏感。面对高地价地块,为了有更高的利润,更大的溢价空间,开发商只能在产品设计上多下功夫,大户型给了他们更多施展的空间。随着楼面地价攀升,若是再做90㎡以下的小户型,显然是不划算的。

湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产协会首席经济学家王义高认为,“小户型隔墙更多、水电管道安装户户到位的话,成本自然也就高一些。这也是开发商减少小户型占比的原因。”

(精装占比,数据来源于湖南中原研究院)

在长沙精装满天飞的时代,以性价比、低总价占领市场的小户型处于一个很尴尬的处境。购买小户型的客户,本身就是预算不多的刚需群体,总价六七十万的房子精装后得卖到八九十万,而这个总价都可以买到更大一点的房子了。同样总价的90㎡精装和110㎡毛坯,大多数人可能更倾向后者。

刚需房日益稀缺的今天,90㎡以下的项目还有哪些?据搜狐焦点长沙站不完全统计,目前长沙六区一县90㎡以下户型在售楼盘仅有9个。

从区域分布来看,小户型主要集中在长沙县、望城和开福北等区域,这些版块在长沙楼市上处于价格洼地,6字头的楼盘屡见不鲜,五十多万的总价也让不少购房者梦回2016年,对刚需十分友好。但是片区目前各项配套不完善,仍有待发展。

雨花区、岳麓区、芙蓉区、天心区等区域已经完全属于改善板块,小户型基本已经绝迹。区域房源在限购的情况下,不少项目的大户型的去化反而好于小户型,片区内的开发商也更愿意做大户型产品,一方面提高了居住的舒适度,另一方面也提高了项目的品质感。

根据表格统计,长沙90㎡以下的户型几乎都集中在80-90㎡,特别是89㎡成为不少楼盘的“起步面积”,这也和长沙目前的契税政策相关。

长沙买房契税收取标准

①≤90㎡且为家庭首套住房:按计税价格*税率1%

>90㎡且为家庭首套住房:按计税价格*税率1.5%

②家庭二套及以上住房:按计税价格*4%

麻雀虽小五脏俱全。户型结构方面,基本上所有楼盘都为三室两厅的构造,万事达国际90㎡实际为2+1的户型,带有一个入户花园,该项目位于1号线延长线的正地铁口,8850元/㎡的均价也赢得不少刚需客户的青睐。

90㎡逐步退出江湖,是顺应市场需求下的必然,但不可否认的是,安居长沙上车的门槛也越来越高。

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