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出品 | 搜狐焦点长沙站

身边一位转行做餐饮的地产老兄,又回来了。

尽管地产行业风声骤紧,不少地产人萌生出比任何时候都强烈的去意。但风雨来时,如面对疫情重锤,这位曾经发誓不再回来的地产人,还是回到了这个不会轻易沉没的战场。

“崽要呷饭,冇得办法。”消失3年,再出发,他说有种最熟悉的陌生人感觉,感慨行业洗牌太快,“如果还以躺平的心态做地产,真的活不下去,分化太严重。”

有项目超2000人,抢100多套房;有项目340套房,只卖17套……

◐ 中铁逸园实景图

如何佐证滨江新城的热度,前有滨江府1913,后有中铁逸园。早在5月份,一位渠道经理像透露行业机密一般:“有资格的话,就去买中铁西江悦那个新产品,双地铁口,下半年要开盘,真正的捡漏。”

果然,项目亮相后,热度爆表。尽管小编在踩盘时,置业顾问基本的销售说辞都没准备好,对小区是否有独立大门的疑问,表示“不清楚”。但这些“不专业”,在“滨江新城+双地铁+毛坯均价13000元/㎡”的刺激下,都不重要。

前几日,首批推出的192套纯刚需房源认筹名单公布,2115组报名,约1200组家庭,将上演线上抢房大战。不出意外,本次推售,将秒罄。

◐ 北辰三角洲实景图

和中铁逸园隔江相望的北辰D4区推售5#产品,非毛坯均价达到17500元/㎡。尽管有人在自媒体账号下吐槽“户型真的不敢恭维”、“户型劝退”……但依旧不少人奔着一线江景,收官之作而来,认筹人数和房源比达到2.9倍。

一边高奏凯歌,一边黯然失色,奏响楼市冰与火之歌。

上周,位于芙蓉区的老盘辉煌国际城推新,均价10800元/㎡。340套刚需产品认购率仅5%。

十年老盘推新,本以为会“老树开新花”,折腾些新花样,但并没有惊喜。

◐ 辉煌国际城实景图

作为老盘,项目周边配套尚可,靠近汽车东站交通枢纽,临近育英西垅小学,周边还有6年制东雅中学。

按说10800元/㎡的价格,对比小区二手房超12000元/㎡的均价,都是明显倒挂。为何市场依然没人买单?

从硬件上看,项目因开发年限较久,土地使用年限在交房时会“缩水”,户型设计也较为老旧,布局不合理。项目此前交房期间出现过一些问题,市场口碑较差。

从营销上看,明显感觉到开发商的“佛系”,市场基本上“查无此盘”。颇有波澜不惊的大隐之道。

在毛姆的《月亮与六便士》中,有这样经典的一句话:“满地都是六便士,他却抬头看见了月亮”。

如果小说里的月亮是“诗和远方”,那么六便士就是“眼前的苟且”。对于地产人来说,成本上扬、利润压缩、目标高企、竞争激烈的市场环境下,理想被丢到地上反复摩擦,谁不是为了微薄的六便士而蝇营狗苟。

在营销人面前,到底是卖“毛坯”,还是卖“精装”,这是一个随市而变,不可预测的选题。

◐ 润和星河玥效果图

近日,高铁新城板块的润和星河玥,低调宣布精装改毛坯。由此,均价由13500元/㎡降至10600元/㎡。

“变装”的原因,或是由于此前精装销售去化不理想。据湖南中原数据显示,7月25日,润和星河玥首开15#栋,推出约100套约126㎡、147㎡非毛坯住宅,均价约13500元/㎡,去化率52%。

◐ 润和星河玥沙盘实拍图

“我们现在被称作楼盘中的‘文和友’,到了周末,要排队半个小时以上才能进售楼部看房。”据置业顾问介绍,推售3栋毛坯房源后,项目可能会再次推售精装产品。

恰恰相反,和润和星河玥相邻1公里左右的德奥悦东方,前段时间“毛坯”改“精装”销售。且不论此前因学校配套问题,而闹得满城风雨,孰是孰非暂且不谈。

8月初推出的10#、11#精装产品线上开盘,据项目宣传热销4亿,市场热度依然可观。

根据市场行情,在“精装”和“毛坯”之间灵活切换,金辉优步学府有绝对话语权。

去年,金辉优步学府新盘首开,毛坯均价7200元/㎡,首开售罄。

◐ 金辉优步学府实景图

在看到市场热度后,果断选择精装出售,均价飙升至9000元/m²左右。盲目自信的背后,是市场给予一记耳光,去化率走低。扛了5个月之后,再由精装改回毛坯。

“精装”变“毛坯”,还是“毛坯”改“精装”,每一次的试水都是未知。开发商是寻求薄利快跑,还是希望通过变装而获取利润空间,没有对错。

只是要提醒购房者,尤其在购买精装项目时,要多方考察,避免日后交房变“惊装”,被迫走上艰辛维权路,变成“某项目辛酸业主”一员。

眼下的市场,用一句俗话来说,“旱的旱死,涝的涝死”。楼市“分裂症”下,谁才是真正的幕后“真凶”?让答案飘一会儿。

楼市依然行进在冷热交替、扑朔迷离的风尘中。那位重返地产行业的老兄,朋友圈以每天5更以上的频率,来重拾关注。希望他在追求“六便士”的同时,还能抬头看到“月亮”。

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