疫情之下,不少行业都停摆了,经济也被迫按下了暂停键。但是土地市场却有些“异常”。

据不完全统计,2020年1-2月重点城市成交量仅5473万平方米,较2019年同期下降20.3%,但一季度土地市场平均溢价率在2月达到了高峰的11.3%。

怎么回事?难道楼市已经全面回暖?

特殊时期,地王频出

咱们都知道,疫情之下不少地方政府都出台了关于缓解房企现金流压力和复工复产的利好政策,显然房企的日子并不好过。但是,包括上海、广州在内的多个城市接连出现地王又是什么操作?

据不完全统计,2月20日香港置地联合体以310.5亿总价拍得徐汇滨江西岸地块,诞生了全国总价“新地王”;

3月10日,广州越秀区住宅用地起拍价高达6.3万元/平方米,刷新广州土拍史上起拍楼面单价纪录,最终由广州城投以底价竞得。

此外,南宁、北京、福州和成都的溢价率均较高,温州、绍兴和东莞(中国指数研究院统计)也相继出现了土地竞拍热。

所谓土地溢价率,即:(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%,相当于“地价的增长率”。

土地溢价率是以楼面地价为基础的,土地溢价率越高,意味当起拍价一定时,有更多人愿意出价,土地价值相对也就越高,最终售价也一定会更高。

也就是说按照这个节奏,国内的热点城市地价和房价已经开始重新回暖。但事实是这样吗?

土地与房地产的那些事儿

如果把房价比作面包的价格,那么地价就是面粉的价格。面粉涨价了,面包价格肯定降不下来。这是基本的逻辑。

但现在的问题是,面包没人买,面粉却成了抢手货。

咱们都知道,土地财政地方政府财政的核心。所以,地价和房价上涨了,地方政府和开发商都是受益者,同时地方政府是地王的最大获益者。

曾经很长一段时间,房地产是咱们经济增长的重要引擎之一,地方上拉动GDP全靠它了。在2016年房地产全面调控前,当年1月-8月全国“地王”数量达194宗,单个城市土地出让金超过100亿的城市达到39个。

不过现如今不少地区都在摆脱土地财政的依赖,海南省实行现房销售制度就是典型的例子。去年政治局也提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,着手彻底改变土地财政这一顽疾,再加上今年的疫情,房地产理论上是不可能这么快回暖的。

那既然地方政府不希望让“面粉”跌价,而又要资金或稳定市场,怎么办呢?光不跌价也不行,还得提振市场,让“面包”销售出去。怎么促销呢?那就是制造抢购面粉或面包的假象。

房地产遇冷,土地却如此“暴躁”,意味着什么?

这些地王是虚晃一枪提振市场,还是回暖的信号?要探究这个问题,咱们用数据说话:

1、节后土地成交“量低价高”

据华西证券研报统计,春节后六周国内100大中城市土地成交宗数仅为637宗,较去年同期下滑45.4%,但土地溢价率却水涨船高。

再来看中指院的数据。一线城市住宅用地成交同比仅增长7.8%,但出让金却增长48%,楼面均价增长37.3%;二线城市住宅用地成交量直接减3成;而三四线城市则呈现出“量跌价涨”。

这就说明了一个问题,即市场上根本没有足够的需求来支撑当下的土地成交市场,而且各地起拍价相比去年大幅降低,基数低了,溢价率也相对高了。各地出现的地王,或许只是虚火。

2、“大人们”的游戏

去年数百家中小房企申请破产的新闻,相信大家都还记得。所以到今年,绝大多数中小房企是不可能有实力去一线,去成都、福州、南宁、东莞这样的二三线城市拿地的。那么,这些地都被谁拿走了呢?

根据华西证券研究所数据显示,节后拿地的房企中,66%为国有房企(按拿地金额计算)。

要知道,民企占我国企业的大头,少数的大佬去抢夺蛋糕,或许意味着他们已经提前嗅到了回暖的气息,又或许只是一场游戏。但在当前市场需求骤降的形势下,我更愿意相信后者。

3、广州地王流拍后,本地企业接盘

今年3月10日拿下地王的是广州市属国企——广州市城市建设投资集团有限公司。但是有业内人士表示,该地块是“经三次流拍后”最终才成交,并由本地企业接盘。不得不说,为了吸引其他房企竞投,其中有托市来提振市场信心的可能。

4、超三成刚需或将放弃买房

据房地产业内一家机构的调研数据显示,在全国29个二线城市以及150个三、四线城市中,有超过三成的刚需(购房标准为50万以下、70平方米)或将放弃置业计划。同样,来自恒大研究院和贝壳研究院的调研,这一数据为8.5%。

当然这些调研数据样本不同,结果也不一样,但有一个事实无可争议,那就是全国城市招聘岗位数和薪资都在走低,尤其是三四线城市。3月招聘岗位数相较2019年6月减少了34.7万个,降幅达36%。薪资总量相较去年7月近乎腰斩。

显然,延迟甚至放弃买房并非个例,而是当前全国的普遍现象。在这种情况下,土地市场可能热火朝天吗?

楼市将何去何从

既然是短期的托市,那么这种热度注定持续不了多久。

大房企也就是趁着当前在相对宽松的窗口期下抓紧拿地,加大热点城市的投资力度,但是一季度疫情的影响在二季度会逐渐显现,届时随着市场需求的继续下滑,房企参与拍地的意愿会越来越低,不排除土地成交数据下滑和商品房销售数据继续走弱的可能。

总之,疫情叠加地产融资监管,接下来房地产,尤其是三四线城市所要面对的将是一次持续性的大调整。