在近日的一次媒体交流会上,万科董事会主席郁亮谈到了他对房地产行业的一些看法。

他认为: 三道红线的要求,影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度,所有的房企在这个阶段再次来到同一起跑线,都归零了。

所谓“三道红线”,指的是监管部门今年下半年提出的房地产行业融资管理新规。三条红线指的是:

剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

据证券时报·数据宝:根据规定,房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。 如果三道红线全部触及,房地产企业的有息负债就不能再增加;触及两条,有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;均未触及,不得超过15%。

众所周知,房地产本来就是资金密集型行业,开发商拿地需要钱、施工需要钱,管理也需要钱。房企的资金来源主要是:自筹资金、按揭贷款、定金、预付款、银行贷款以及发行债券等。

数据显示:2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元,同比上升25.67%。

总资产=负债+所有者权益

房企总资产快速增长的主要贡献者是谁?当然是负债。在总资产中,自筹资金的比例较小,主要是按揭贷款、预付款等负债构成。开发商可以通过不断的借钱,不断地拿地开发获得资产规模的增长。反之,如果借不到钱,或融资成本过高,总资产规模则会收缩,房企则很可能面临退出市场或兼并的尴尬境地。

所以,“三道红线”对于房地产企业,特别是高杠杆的房地产企业影响巨大。

据财联社:监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

当然这个报道还没得到监管部门的证实,不过也没有否认。

郁亮认为,“三道红线”影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度,

所谓土地招拍挂,是国有土地出让时按照市场化原则进行拍卖,价高者得。郁亮认为,土地招拍挂下,需要更多的资本市场和金融支持才可以买更多的地,这是金融红利阶段。

也就是说在过去的10多年里,你会玩金融,在股市或银行拿到的钱越多,你的房地产企业就越容易发展壮大。

而目前,房企在A股IPO上市已经暂停了。而“三道红线”之下,如果你是高杠杆的房企,负债还会受到限制,所以郁亮才说房地产企业的金融红利时代已经划句号了,接下来是管理红利时代了。

郁亮的预言会成真吗?

大家都知道,最近几年,万科也提出了很多楼市的精彩论断。比如2012年提出的(房地产)行业已进入白银时代。

对于“白银时代”万科这样介绍: 当我们把白银和黄金进行对比的时候,不要忘记,白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束,城市对于空间的需求,无论从数量还是品质上来看,都依然庞大。但是, 那个市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

我对这句话的理解中国房地产市场依然有潜力,房价依然有上涨的空间,但是“那个行业整体快速扩张的时代已经结束了”(黄金时代)。

郁亮说的对吗?我认为基本是对的,中国楼市普涨的时代已经结束,未来更多的“轮流吃饭”的行情,表现在两点,一是房价上涨的速度变慢,之所以变慢原因在于:

1、全国的人口增速放慢,城镇化速度也在放慢,宏观杠杆率处于高位。

2、房地产调控的结果,当前的楼市调控是“枪打出头鸟”,若某个城市某个区域房价上涨过快,则会迎来新一轮调控,直到楼市降温。

二是房价在分化,在后城镇率时代,人口主要从小城市向大城市流动,中小城市人口向周边县城流动,形成都市圈。结果是人口有增量的城市楼市有上涨空间,而中小城市由于产业、人口流出,房价缺乏支撑。房价的分化而非单边上涨还表现在,即便是在楼市有上涨空间的一二线城市,楼市上涨的步伐未必,今年是这个城市涨,明年才是另一个城市涨,不一定一致,比如今年以来的几个月深圳楼市较热,而北京、上海楼市偏冷。

2018年万科郁亮还喊出“活下去”的口号,很多人觉得危言耸听,不相信,现在回过头来看,这句说得还是有一定的道理。

最近几天,关于“恒大重组”的消息满天,后来恒大出来辟谣。虽然最后是虚惊一场,但也说明较高的负债让房企如履薄冰。

据证券时报·数据宝,TOP15房企中,9家公司剔除预收账款(预收账款+合同销售科目,下同)后的资产负债率超过70%。中国恒大杠杆率最高,达85.28%,绿地控股、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。

图片来源:西部证券

总之,中国楼市已悄悄酝酿大变化,一是从房价层面,房地产调控常态化,房价不能过快上涨已成为普遍共识。二是楼市正在进入三个存量时代,一是货币存量,二是住房存量,三是人口存量,第一个表明印钞增速的放慢,第二个是住宅土地供应不断变少,第三个是人口总量增速放慢。意味着中国楼市的“黄金时代”已经过去,接下来则是“白银时代”,即房价增速放慢且呈现分化格局。

二是房地产企业层面,过分依赖杠杆的时代已经结束,未来的楼市谁管理能力越强、财务更稳健、品牌价值越高,谁就越可能杀出一片天地。否则只能被兼并或退出市场。

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