原创 小鱼 地产中文系

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房地产很难。

好在,长沙的行情在回暖。

站在2022回顾过去的一年,从数据上看,长沙的房价其实呈现了一个趋势性:涨。

根据克而瑞提供的网签成交数据,长沙内五区2021年1月份的成交均价为12515元/平,12月份的成交均价为15188元/平。

约等于2600的涨幅,按照均价购买个100平的房子来算,年初和年尾的价差接近26.7万,首付要多给8万。

然而,湖南也就一座省城。更广大的背后,是地州市、县、乡的级别。

湖南有多少城市?

答:14个地级行政区,包括13个地级市、1个自治州。

湖南有多少县城?

答:122个县级行政区划单位(其中:36个市辖区、19个县级市、60个县、7自治县)。

湖南有多少乡镇?

答:1933 个乡级行政区划单位(其中:403个街道、1138个镇、309个乡、83个民族乡)。

概括一下就是:湖南有约14个“城市”,122个“县”,1933个“乡镇”。

跳出省城看湖南更局部的地方,情况就难很多。

株洲,正与湖南其他市州一样经历着困难时刻。降价、停工、维权、烂尾轮番在这座城市上演。

1、

地州的楼市很难给人安全感。或许你听到它在降价,但不知道一不留神,可能就首付就被大环境给冲没了。

株洲看似身形很长,把原属于湘潭的攸县、茶陵县、醴陵和酃县(今炎陵)纳入它的管辖。

但如果只看市区,开着车30分钟以内就可以完整绕一圈。

但株洲有自己的一套生态体系,不像一二线大城市,生活圈子并不大,坏消息传播起来相当快。

去年的株洲就是这样的光景。

“3988元/㎡起,抄底全株洲,责任央企,实景现房,先到先得!”一房企在株洲的项目开始打折,这似乎是掀起价格战的开始。

株洲楼盘房价开始了集体跳水,降价幅度在300-2000元/㎡左右。

8月20日,奥园广场降价到了5400-6800元/㎡,,之前均价在7500-9800元/㎡。

8月24日,中梁建宁檀府均价直接下降了2000元/㎡。

开发商都求生欲满满,以价换量。

随后,株洲政府层面及时出台了限降价令。

但想用行政的方式稳住新房房价真的效果非常有限。私底下,还是有不少购房者禁不住价格的抵挡,签保密条款买降价房。

房企的规模越大,生存越艰难。

根据2018年的测算,在株洲河西以2800元/㎡拿地开发商。楼面价3000元/㎡的地价,硬成本价5800元/㎡。

毛坯均价一般在6500元/㎡左右,加上其他费用,已经很接近盈亏成本价了。

如今,多数的株洲楼盘都卖不过这个价。

株洲的头部房企开始出问题,恒大、华晨让购房者开始怀疑品牌的力量

出事以前,华晨在本土敢称第二就没人敢称第一。而恒大,则是最早期来到株洲的品牌房企。

如今,他们旗下的项目,停工的停工、维权的维权、烂尾的烂尾。

恒大的原因众所周知。株洲华晨地产宣告破产重组后,名下的各个项目大部分处于停工或半停工状态。

华晨金水湾三、四期、华晨山水印象二期、华晨神农湾、华晨翡翠湾均存在停工现象,多个项目延期交房。

华晨神龙湾项目

2、

当然,很难再找到一个城市,房地产像株洲这般内卷:因为厮杀太严重了

多数品牌开发商入湘,第一站是长沙,第二站基本上就是往株洲和湘潭跑了。事实上,株洲是湖南房地产开发投资上的第二城。

建发、美的、长房、绿地、金科、中海、新城......纷纷投身株洲这个房地产开发市场。

根据株洲统计局的官方统计,2018年,全市房地产开发投资规模为2163.9亿元,完成开发投资399.6亿元,占全省比重首次突破二位数,达到10.1%。

2019年突破400亿,领先衡阳110亿左右。

株洲房地产开发的巅峰也留在了2018年

2018年市区供应达到峰值670万平,而销量只有517万平。供应大增,而销量没跟上,造成了商品房的库存量增加。

2013-2018年株洲市区新房供销情况

2018年新开工突破1000万㎡,相当于2017年新开工面积的两倍。

房地产除了个高周转的行当,但更是尾大不掉的行当:从土地拍下、工地开工后,只能被动的完成后面的动作。

房子除了是砖头+钢筋水泥的混合,房子贵不贵,最关键的还是要看地段位置和供需关系。

内卷到当下,随着大量的供应和厮杀到来的,地段似乎也失效了

前几年的棚改计划,助推了株洲楼市价格的上涨。

2017年改造开工棚户区3.3万户,2016年改造城市棚户区2万余户,2015年完成棚户区改造近2万户。

棚改熄火后,靠拆和改带来的住房需求这部分的需求也就不复存在了。

3、

城市与城市之间,房价没有什么可比性。

收入不一样,也可能是因为人口基数不一样,增长不一样。或是是经济规模不一样,产业布局不一样等等。

株洲的城市建成区相较1949年成立湘潭县株洲区人民政府时,扩大了近300倍。株洲的河东与河西融为一体。

株洲市区人口已经突破百万,但近几年增长速度减缓。而新增人口,是楼市繁荣的核心指标。

中心城区常住人口从2008年的96.2万人增长到2018年的128.87万人。

高增长期是2008-2011年,年均增长7.04万人,之后增速减缓,2019年比2017年减少0.66万人。

株洲市区常住人口

当然,株洲的经济也很好。

作为中国老工业中心城市之一,株洲2019年工业对经济贡献度近60%。株洲的GDP在全省也是排名位列第二。

那一串串带着数字的国营厂矿名称:三三一厂(331厂)、四三O厂(430厂)、六O一厂(601厂)、六O八(608所)是工业的支撑。

这些“厂”里的工作人员、还有南车,和公务员群体一起,成为了株洲这座城市相对收入颇高的一群人。

但除了这一撮人,株洲的工作机会并不会很多。

河东的老城区,大多数门面店,基本看不到什么人来人往。基本都是做熟人生意。

一个老大爷开杂货店开了25年,终于在五年前扩张了十平方,增加了两个麻将桌和一个福利彩票机。

4、

教育,换言之,学区成了拉动房价的唯一神器。

武广新城片区前期发展除了基础道路建设外,其它配套少之又少。

2014年,市二中高中部搬迁至此,之后片区内陆续新建了附中、附小和附2小。在教育配套的带动下,片区的发展也开始有了起色。

名校招牌,吸引多个房企进驻,所选地块均是围绕着学校周边进行建设。

在教育配套的影响下,片区发展速度加快,房价开始一路高歌猛进。

短短3年间,这里的房价涨幅超1200元/㎡,整个片区及楼盘开始爆红。

与武广情况类似的还有天元区白鹤菱溪学校周边。略有不同的是,这个片区是先建设的小区,而后才建成学校。

2019-2020年学校建成,片区房价从6000元/㎡变成了6825元/㎡,楼盘销量也有不错的成绩(数据来源:中国指数研究院)。

高位时期,这个片区的高层(绿地国际空间站)能卖到8000多/㎡。很显然,这个价格入手的业主都会被价格困住相当长的一段时间。

仅仅依靠着学区配套资源,两个片区的房价都有了明显提升。教育,或许是地州市房地产开发所剩不多的硬通货了。

当人口放缓、棚改褪去,竞争加剧。地州市的房地产竞争,卷起来,挺吓人的。株洲不会是个案。

所有的空中楼阁,都只是幻觉,所有的幻觉都如雾亦如电,随时会消失。只有泥土和教育一直在那里。

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